被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2015年12月31日，该酒店2015年的财务状况详见2015年利润表，表中补贴收入30万元为因自然灾害国家给予的退税收入，营业外支出15万元为预防自然灾害

被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2015年12月31日，该酒店2015年的财务状况详见2015年利润表，表中补贴收入30万元为因自然灾害国家给予的退税收入，营业外支出15万元为预防自然灾害发生的专项支出。　　评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：　　1.由于自然灾害原因，该企业2015年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；　　2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；　　3.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；　　4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；　　5.企业所得税税率为25%。　　6.该企业的折旧总额是200000元，由于企业可预见的年限内不会有产能的扩张等因素，这个数额将保持稳定。7.评估人员经过分析认为企业的客观收益情况在可预见的时间内是稳定的，与2015年保持连续。　　8.该企业β系数是1.56，现行无风险回报率与历史平均无风险回报率都是4%，市场期望报酬率是10%。　　9.企业的带息负债的市场价值是32万元，与账面价值一致。　　10.假设资本性支出和营运资金增加为0，企业净债务没有增加。　　11.该酒店能够持续经营。　　要求：根据上述资料运用收益法评估该酒店整体价值。（运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
1.根据题干分析，能够计算股权资本成本，所以利用股权自由现金流量模型求得企业股东权益价值，从而计算企业整体价值。　　2.需要剔除偶然性因素，企业的收益必须是客观收益，而不是实际收益或者历史收益。　　收益调整表 （单位：万元）　①主营业务收入＝100÷60%＝166.67（万元）　　②主营业务成本＝166.67×50%＝83.34（万元）　　③主营业务税金及附加＝166.67×5.5%＝9.17（万元）　　④营业费用＝166.67×5%＝8.33（万元）　　⑤管理费用＝166.67×5%＝8.33（万元）　　⑥财务费用＝166.67×10%＝16.67（万元）　　3.计算折现率　　市场平均风险回报率＝10%-4%＝6%　　折现率R＝Rf＋（Rm-Rf）×β　　＝4%＋6%×1.56　　＝13.36%　　4.计算股东权益价值　　＝50.62/13.36%＝378.89（万元）　　5.计算企业整体价值　　企业整体价值＝股东权益价值＋付息负债的价值＝378.89＋32＝410.89（万元）
资产评估实务二     基准日     2015     评估     收入     利润表