（2018年真题）某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估

（2018年真题）某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。 　　该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。　　房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。 　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表： 　　表一：影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求： 　　（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。 　　（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。 　　（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。 　　（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。
（1）釆用基准地价修正法的前提条件是： 　　①当地政府已公布基准地价； 　　②可以取得基准地价修正体系； 　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。　　（2）【土地】　　本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。 　　评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86　　根据内插法计算，容积率修正系数 　　＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018　　＝1.0276　　详细计算思路补充土地使用权评估单价 　　＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 　　＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500　　＝1327.1454（元/平方米）　　（3）【建筑物】　　年限法成新率 　　＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%　　＝（40－6）/40＝85%　　综合成新率 　　＝85%×0.4＋78%×0.6　　＝80.8% 　　（4）【土地＋建筑物】　　建筑物评估 　　＝3500×4650×80.8%　　＝13150200（元） 　　资产评估值 　　＝13150200＋1327.1454×2500　　＝16468063.5（元）
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